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从企业家的角度探究商业本质

01

昨天，央行比较罕见的接连发布了三条关于房地产的政策。

我们简单概括这三条的主要内容。

1、取消全国层面的个人住房贷款利率下限，包括首套、二套。

2、从今天开始，首套房公积金贷款利率正式变为2.85%。

3、首套住房的首付款比例调整为15%，二套住房调整为25%。

如果再加上国务院副总理的最新定调，对于商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，并且，央行设立了3000亿保障性住房再贷款。

这就相当于一口气发布了4个政策出去，确实是比较罕见的举措。

如果我们单看某一个政策，那肯定有很多人看不懂，就像很多人觉得降低首付比例也算政策吗？首付付少了，要还的贷款不就多了？

所以，如果我们把最近一系列政策连起来一起去看，我相信，我们能看清楚一部分未来经济的走势和趋势。

02

首先，我们来看政策出现的背景。

同样在昨天，国家统计局公布1-4月的房地产市场基本情况。

不管是房地产开发投资、新建商品房销售还是房产开发的到位资金，都下跌的比较厉害。

尽管我们都知道，过去依靠房地产驱动经济腾飞的引擎要转变，但更换这台巨大的引擎需要时间，需要替代品。

像新能源汽车在国内的势头很不错，但在海外的预期受到了美国提高关税100%的影响，虽然我们出口美国的汽车并不多，但美国会不会带动欧盟其他国家增加关税，这是个未知数。

何况新能源汽车行业所带来的周边联动产业的影响，跟房地产压根就不是一个量级，房地产带动的可是26、27个行业同时的启动。

所以，短时间内，我们还是离不开房地产，不然软着陆就可能变成硬着陆，一头扎到地上。

在之前已经出现了几次试探性政策，包括在4月份，除开一线城市还没有完全放开限购，全国其他城市基本上都已经取消限购了，相当于给大众打开了投资房产的通道。

但4月份的数据并没有好转，这就代表了一个问题。

房地产市场的一个重要特征是预期经济，它一方面反映了买房子的实际需求，另一方面也反映于大众对未来的预期和信心。

决定预期和信心的，就是人们对经济的体感，包括未来的收入和就业情况。

就像在10年前，大家觉得未来收入肯定会越来越高，房价也会越来越高，我的预期高了，我就要抓紧上车，超前消费和投资。

但如果说大家的预期变了，我开始担心自己未来会不会失业，收入会不会缩水，在这种情况下，谁还敢背负三十年的房贷？

这就有点像股市里很多人买涨不买跌的心理，预期是涨的时候，上车要赶紧，预期是跌的时候，大家都在观望，都在等着降价，但降到多少才符合预期呢？

用朴素的心理去推导，就是降到有人买，开始涨的时候就是预期的回调。

那谁来买？谁有能力带头？

03

在前四个月，人民币存款增长到了291万亿，存款大头是谁呢？

主要还是居民，并没有进一步转化为企业存款。

起码有一点是确认的，就是银行存款在增加，居民存款在增加。

所以，我们看到政策的两个针对点。

一个是下调了公积金的贷款利率，并且今天马上开始执行，这就相当于做了一次“定向降息”，瞄准的是公积金高的人群。

哪些群体的公积金比较高？

大概率是公务员和大公司的中高层，他们相对稳定，而且公积金交的比例高，有能力贷款。

同时，取消掉房贷利率下限，降低首付比例，也就是允许那些行情不太好的城市，让商业贷款无限靠近公积金贷款，降低买房的门槛。

我们讲明白点，这个策略就像我们在市场营销当中所说的，要找到我们真正的目标客户。

同样，新政策也是针对那些真正有能力，或者有潜在消费能力的目标人群。

没有钱的人，房价不管跌到什么程度，他都不会买，但有钱的人，我给你政策，鼓励你买两套。

第二个针对点是政府收储。

根据天风证券的统计，截止到5月10日，全国有54个城市推出了住房“以旧换新”的政策。

但只有11个是地方政府收储的模式，并且有8个城市的“换新”房源仅限于当地城投开发的项目，相当于变相降价帮助城投房企去库存。

为什么地方政府对这件事不太热情？

因为干这件事确实划不来。

政府收储如果要起到缓解地产压力的作用，不仅要买走多余的库存，还要因为供需关系，不能在短期内向市场释放这些库存。

所以，考虑到收储资金的融资成本，算上后续的运营、维护成本，即便是将来用于保障性住房或者是公租房，地方政府大概率也得亏钱。

亏钱的事，谁都不想干，何况地方政府现在本来就很穷，还会加大他们的地方债务。

沪上一名资深并购重组投行人士也对记者表示：“今年一直在全国各地到处飞，以前企业都抱着‘过冬’心态，即便手上有资金也不愿意收购，今年情况好了很多。”

所以，央行特别设立了3000亿保障性住房再贷款，相当于是中央政府来举债，承担可能出现的损失，明确释放信号下场参与收储，缓解地产的下行压力，在总体上调整供需关系。

04

那么，我们把这些信息汇总，可以看到哪些趋势呢？

首先，国家在地产层面放开了很多顾虑，打破了很多限制，这也意味着曾经的“房住不炒”这个概念在实质上已经是过去式了，今天进入到了一个新周期、新阶段。

第二、定向降息之后，相当于打开了一个降息通道，央行也多次表示过，还有降准降息的空间，下半年降准降息是一个大概率发生的事情。

那么，银行的借款成本下降，为了平衡息差，自然就会继续下调存款利率，国内的存款利率一定会越来越低，很难指望靠存钱能带来多少财富增加。

第三、最近高铁、企业生产的水电燃气都出现了涨价的公示，这些基础供应端自然会蔓延到居民部门，接下来甚至包括教育都会有涨价的可能。

回想到国家统计局在年初说的“温和通胀”，政府会用“看不见的手”让市场进入到通胀周期，加强消费力，让资金通过各种交易流转到企业手上，再投入生产当中。

当然，这会是新一轮的造富神话，还是新一轮经济上升的开始，我们还需要去期待实际的效果。

但提前看到一部分趋势，顺势而为，总归是正确的。

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责任编辑 | 罗英凡

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