2024年5月17日去杠杆与股市，可能是近几年来房地产市场政策发布最密集的一天。房地产市场迎来全方位提振。

当天，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

随后，央行接连发布三个重磅通知，《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。

通知内容直指：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

易居研究院研究总监严跃进向潇湘晨报记者表示，这是40年房地产发展史上，“历史级”的购房提振政策，影响深远。

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这一套“连招”下来，释放了哪些信号？

首付比例、房贷利率进入历史低位水平

先来看《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，这一通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

当前，绝大多数城市执行的首套最低首付比例是20%，二套是30%。此次调整后，对于购房者而言首付压力有所减小。

严跃进表示，首套比例降至15%，这是历史最低的首付比例，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。

不仅是首付比例，政策调整后房贷利率也进入历史低位水平。

《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

公开资料显示，2019年起，我国房贷利率采用LPR定价模式。一般来说，房贷利率是在LPR上加减点，绝大多数个人住房贷款以5年期以上LPR作为定价基准。

最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前政策首套房贷利率不低于LPR-20个基点即3.75%，二套不低于LPR+20个基点即4.15%。

“过去对房贷是有一个最低利率要求的，但现在这个利率下限取消了。”严跃进表示，通俗来说，按现在政策，银行可以自己决定房贷利率，即便是低于3%也可以，这也是房贷利率市场化的重要体现。

实际上，此前全国范围内已有多个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

据不完全统计，已有福州、南昌、济宁、赣州、九江、新余、青岛、烟台、潮州、汕尾等10余个城市宣布，自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

有业内人士预计，此番调整预计带动更多城市取消房贷利率下限。

公积金方面，5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》指出，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这也就意味着，购房者通过公积金贷款将减少月供支出。

以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，购买首套房，每月月供将减少135元，累计30年月供将减少4.85万元。

利好刚需且二手房市场受益

中央层面一揽子利好楼市政策的出台，利好哪类购房者？于市场而言将产生怎样的影响？

严跃进称，政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。

政策松绑后，长沙有不少购房者前往中介机构咨询。新环境南城市场总监吴炬锋说，目前来咨询的客户以刚需客户居多，“都是缺点首付又想买房的客户”。

90后牛女士近期正在看房，今天相关政策发布之后，她笑称“非常激动。“我是刚需，今年肯定是要买房的，购房首付比例和利率降低，对我来说非常友好”。

“降低首付比例，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以够得着了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向潇湘晨报记者表示，降首付与降利率结合起来，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。

长沙一名不愿具名的房企相关人士表示，此次楼市重磅政策的出台，让“硬刚”客户有机会享受到低利率的红利，将加快刚需客户购买住宅。但就长沙市场而言，政策对二手房市场的刺激更为明显。“长沙二手房成交普遍是100万元以内，按15%来付首付，也就是说首付款差不多是15万，直接回到2012年到2015年的水平”。

“在原有利好政策的基础上进一步降低首付比例，降低公积金贷款利率，对于购房者而言，进一步降低了购房成本，对于提振房地产市场消费信心起到了积极的推进作用。”湖南新环境房地产经纪连锁公司副总经理明宾在接受潇湘晨报记者采访时称，长期来看，随着居民支付能力的进一步恢复，市场成交层面会进一步表现活跃。

政府入市去库存

降低首付，下调房贷利率之余，另一个值得关注的动作是政府入市去库存。

全国切实做好保交房工作视频会议上提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

这种“以购代建”的思路，推动了消化存量商品住房。

严跃进分析称，此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。把去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，也具有非常好的导向。他还表示，此类政策有助于高库存的城市消化库存房源。

5月17日下午，国新办举行国务院政策例行吹风会。这场吹风会同样释放了收购存量商品房改保障房的相关内容。

住房和城乡建设部明确，推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

前不久，杭州市临安区政府发布新政策，在临安区范围收购商品住房用于公共租赁住房。

“杭州临安政策的操作，说明各地已经陆续在推进此类工作。”严跃进表示，从消化存量商品住房的角度来看，一般可以理解为收购二手房和房企库存房源，其对于存量消化和转化具有积极的作用。收购房企库存房源，则对于房企资金回笼等具有积极的作用。而从保障房的分类来说，未来也可以包括保租房、配售型保障房、人才住房、公租房等。此次政策构建了“二手房-保障房”的循环新体系。

此外，吹风会上央行方面表示，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

潇湘晨报记者牛蕊 罗雅琪去杠杆与股市